2018上半年的房地产市场，又是一个进账季。龙头房企大多销售飘红、营收大幅提高、净利下跌，碧桂园、万科、龙湖三巨头销售多达3000亿，营收多达1000亿，净利润也将近百亿或多达百亿。但在一片兴旺的表象下，一股暗流正在涌动。

早已发布中报的3000亿、千亿级龙头房企，以及中型房企，清一色经常出现了净负债率下降、经营性现金光阴胜或大幅度削减，持续一年多的楼市调控限贷、禁售、限签的杀伤力早已显效，房企的流动性风险隐现。在融资放宽、调控力度增大的背景下，保利地产研究院指出，下半年房企融资末端无以有大提高。整体而言，房企的流动性紧绷问题还将持续。若不集中力量回笼资金、保证财务务实，部分房企的资金链脱落或将首演。

现金流压力上半年，龙头房企的净负债率广泛上升。向来务实经营的万科，清净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅度下降，但仍正处于行业低位。同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等皆经常出现清净负债率下降。

其中，碧桂园上半年清净负债率59%，相比2017年56.9%微升；保利地产清净负债率93.26%，较2017年末不断扩大7个百分点。龙湖2018上半年清净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有快速增长。而负债半年内大幅提高219.04亿元的蓝光，期末清净负债率较2017年末提高22个百分点至115.6%。

但在过去的半年里，龙头房企均经常出现经营性现金光阴胜或大幅度衰退，如万科构建经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比增加119.47%。上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。

保利地产2018年中报表明，公司经营性现金流为-98.33亿元。此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽维持为31.7亿，但比起2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元皆大幅度削减。

中小房企也不值得注意。蓝光地产上半年构建经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元，上年同期为39.10亿元。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，清净负债率下降，经营性现金流上升，解释企业的开支逆多，回款减慢，融资好转，负债压力减少了。香港地产基金研究人士黄立冲回应，限售、禁售、出租汽车等政策，造成整个房地产行业的流动性大幅度下降；同时，融资末端持续放宽，比如迎合上半年叛杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续放宽，暂停了许多房企发债，行业经营性现金流急速好转是广泛趋势。

贤迈进认为，当前资金面放宽的情况下，房企应适当传输债务，通过联合开发或者大股东等方式以减少负债压力。部分房企改向出租运营等业务，并展开REITs等ABS融资。但中小房企资金状况颇高龙头房企，即便可以发售应收款ABS，财务成本也随之下降，中小房企或举步维艰。

中金公司分析师张宇指出，此轮融资放宽也在客观上推展了金融资源向头部企业的挤满，行业集中度预计将加快提高。与时间长跑多位业内人士认为，下半年调控力度有增无减，房企的流动性紧绷问题也许还将持续。

任何一家多达80%负债率的房企，都有可能有闪崩的风险。黄立冲预期。

由于资源大部分向龙头房企集中于，中小房企经常出现资金链危机的可能性更大。今年上半年，中弘股份资金链脱落，公司债务危机随之愈演愈烈。记者调查找到，中弘股份不受北京住宅限售影响相当大，销售收入锐减，而其融资多来自信托和投资基金基金，资金成本高昂也拖累了公司。

中银国际分析师晋蔚指出，从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率下降。明年，龙头房企在之后扩展规模的同时，上行周期中也不存在高杠杆扩展的财务风险。

对于万科、华润、龙湖等极力转型城市运营的大中型房企而言，虽然资金链的风险较小，但他们于是以面对转型的关键期，在研发业务与运营业务上维持着艰苦的均衡。一方面，既要确保传统研发业务在一定程度上快速增长，一方面又要减少投放，减缓培育新的业务使之可以盈利，或者说，在原有业务减慢和新的业务扩展上与时间长跑，是万科们当下面对的主要问题。以万科为事例，万科在研发业务上大幅度上升了步伐。

上半年销售3047亿，同比增幅仅有为9.9%，上半年拿地权益金额大约578.2亿，仅有占到当期销售大约20%。同时，万科将出租业务确认为集团核心业务，大幅度追加房源6万间，增幅为60%。除出租外，万科其他的多元化投资也减少了开支，如并购普洛斯的投资在上半年的财报体现出来，投资开支大幅提高。

由于新的业务尚能正处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。比如，中国市场租金回报率广泛较低，不赚是广泛情况。

据万科投资者会议透漏，泊寓截至去年底收益仅有数亿，目前看盈利模式依然待解。黄立冲指出，龙头房企一般不会号召中央声援，转型出租等业务，这实则令其经营情况更进一步好转，因为出租业务前期须要投放大量资金，报酬周期长。

体现到财报，就是万科上半年1060亿营业收入中，来自房地产业务的承销收益比例仍低约95%，同时清净负债率下降，经营性现金光阴胜，财务费用、管理费用快速增长，皆与新的业务规模不断扩大有关。同时，因为上述管理费用、财务费用减少，以及新的业务用于了收购贷款造成资本化亲率上升，万科上半年的利润快速增长大幅度领先于营收快速增长。

万科在投资者会议上回应，长年看，管理费用等投放的减少，不会和公司业务规模、盈利快速增长给定。

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